Банкротство застройщика в Москве

Банкротство застройщика в Москве

Застройщики продолжают банкротиться – дольщики в панике! Ужесточение требований к застройщикам, привлекающим средства граждан, теоретически должно свести к минимуму ситуации, когда финансовая несостоятельность мешает девелоперам выполнить свои обязательства. Тем не менее, от кризисов никто не застрахован, а значит, дольщикам важно понимать, какие предпринимать шаги, если строительная компания вдруг оказывается банкротом.

Редакция портала Novostroev.ru подготовила информацию о том, что происходит во время этой процедуры, как и кем осуществляется продолжение строительных работ, вы узнаете, какие финансовые права имеет дольщик, и какие действия ему нужно предпринимать, если застройщик обанкротился.

Содержание

Банкротство застройщика в Москве В случае банкротства застройщика строительство на какое-то время приостанавливается.

После проведения процедуры банкротства определяются источники финансирования (деньги от продажи имущества банкрота, выплаты страховой компании, государственные фонды, пр.) и привлекается строительная компания, которая будет заканчивать работы. В результате сроки сдачи отодвигаются на неопределенное время, однако, дома достраиваются, и дольщики получают свои оплаченные квартиры.

Если договор долевого участия был заключен по всем правилам, вопросы будут решаться с опорой на положения закона ФЗ-214, который регулирует отношения застройщика и дольщика.

Когда застройщик более не в состоянии исполнять обязательства, объект передается другой компании, которая завершает возведение дома.

Нельзя сказать, что все это происходит моментально, но, все же, проблемные дома достраиваются, хотя и дольщик получает свое жилье несколько позже, чем это предполагалось. Весь этот процесс регулируется на региональном уровне и дополняется нормативными актами местного значения.

У покупателя в этой непростой ситуации два пути – дождаться, все же, сдачи дома в эксплуатацию или претендовать на компенсацию по страховому полису, оформленному при заключении договора долевого участия.

Правда, это имеет отношение лишь к ДДУ, заключенным после октября 2017-го, более «ранним» дольщикам будет несколько сложнее. Если на этапе банкротства будет установлено, что целью застройщика изначально были мошеннические действия, то никаких компенсаций страховая не выплачивает, и дольщик в этом случае, чаще всего, остается у разбитого корыта.

Если дом только начал строиться, девелоперу, который согласится его завершать, понадобятся существенные финансы, а также время на завершение организационных процедур, а значит, об изначальном графике завершения работ можно забыть.

В этой ситуации, получив первую информацию о готовящемся банкротстве, возможно, имеет смысл в одностороннем порядке расторгнуть договор и требовать возврата затраченных средств.

Собственно говоря, нужно четко решить, на чем настаивать – на предоставлении жилья или же на возврате денег, и действовать далее, исходя из того, какое решение принято.

Процедура банкротства: что происходит «за кулисами»

  • Банкротство застройщика в Москве
  • Если говорить на языке юристов, под банкротством понимается довольно-таки длительный и упорядоченный процесс, когда арбитражными судебными инстанциями рассматривается, насколько проблемная компания способна удовлетворить требование всех кредиторов:
  • государственных органов;
  • кредиторов разных категорий;
  • инвесторов;
  • фирм-поставщиков;
  • дольщиков и других претендентов на выплаты или возмещение ущерба.

Если рассматривать саму процедуру признания финансовой несостоятельности, она включает несколько последовательных этапов. Первый из них – это стадия наблюдения, которая является наиболее значимой и осуществляется государственной контролирующей организацией (территориальные органы Минстроя). Как только появляются первые однозначные намеки на возможность банкротства, суд принимает решение об установлении надзора за застройщиком.

Для этого определяется временный управляющий, который обязан держать под контролем все денежные потоки. На этом этапе принимаются все требования кредиторов, устанавливается точная сумма общей задолженности.

При этом прилагаются усилия для блокировки вывода капитала, чтобы при банкротстве было что изъять.

Наблюдение – это еще далеко не банкротство, но громкий тревожный звонок к тому, что у девелопера дела продвигаются далеко не самым лучшим образом.

Банкротство застройщика в Москве

Второй этап заключается в «финансовом оздоровлении», если таковое возможно в принципе. Привлекаются новые инвестиции, проводится реструктуризация кредитов, устанавливаются новые сроки платежей с учетом отсрочки.

Значимой вехой является переход компании под внешнее управление, когда действующий руководящий состав отстраняется, а контроль переходит к «арбитражникам».

Именно с этого начинается реальное банкротство.

Впрочем, еще возможен путь мирного соглашения, когда застройщик самостоятельно изыскивает средства, не позволяя признать себя полностью финансово несостоятельным и не допуская полного краха.

Если путь мирного соглашения невозможен, объявляется конкурсное производство, в процессе которого оценивается все имущество, имеющееся в собственности компании, которое, если есть необходимость, продается или передается кредиторам. Далее компания ликвидируется, а предъявленные к ней требования удовлетворяются по максимуму, хотя нельзя сказать, что кредиторы всегда и все получают.

Возврат денег – в порядке очереди: категории кредиторов

Деньги возвращаются по очереди, но не в порядке подачи заявлений, а по категориям кредиторов, перед которыми застройщик имеет какие-либо обязательства.

Первыми удовлетворяются интересы тех, кто должен получить компенсацию по решениям судов, связанным с нанесением вреда здоровью.

Следующие – это работники, связанные с застройщиком официальным трудовым договором (строители, работающие на площадках, отдел продаж, менеджмент, пр.).

Банкротство застройщика в Москве

Дольщики – третьи в очереди на возврат своих денег, а за ними уже идут крупные организации, подрядчики, государственные органы, финансовые структуры и так далее.

Таким образом, если своевременно позаботиться об этом, шансы на получение компенсации у частных инвесторов довольно-таки неплохие.

Важно следить за ситуацией, помня о том, что обязательства прежнего девелопера в полной мере принимаются новой компанией. Кроме того, права дольщика на этом этапе получают некоторые ограничения.

Если ранее инвестор не успел настоять на компенсационной выплате от разорившегося застройщика, он может получить от преемника лишь причитающееся ему имущество, зафиксированное в договоре долевого участия. Что касается любых финансовых претензий, они могут предъявляться исключительно банкротящейся компании.

Когда застройщик признается несостоятельным, в любом случае назначается временный управляющий, и у дольщика есть всего 30 дней на то, чтобы подать заявление, когда банкротство находится еще на первой стадии – наблюдения.

Поэтому если доходят слухи или просто есть подозрение, что у девелопера начинаются проблемы, надо не отпускать все на самотек, а советоваться с юристами и отслеживать сведения на официальном ресурсе арбитражного суда.

Если этап наблюдения, все же, пропущен, заявление можно подать в течение шестидесяти дней с даты старта конкурсного производства.

Банкротство застройщика в Москве

«Реестровые дольщики» и возврат средств

Необходимо своевременно подать заявление о внесении соответствующей информации в реестр дольщиков, причем, важно попасть в «правильный» список.

Те, кто хотят вернуть оплаченные деньги и получить компенсацию денежными средствами, должны оказаться в реестре кредиторов.

В заявительном документе, форма которого, в общем, свободная, должно быть четко написано, что частный инвестор желает разорвать ДДУ. Причем, это крайне важное условие, позволяющее требовать возврата денег дольщика.

Частные инвесторы, которые будут настаивать на получении жилья, вносятся в список дольщиков.

Важно понимать, что, когда судебное разбирательство уже стартует, переход из одного реестра в другой является крайне затруднительным процессом, и придется доказывать объективную необходимость такого шага. Поэтому лучше все вопросы для себя решить заранее, посоветовавшись с компетентным юристом.

Если принято решение — претендовать на возмещение убытков, необходимо заявлять о компенсации всех расходов дольщика в период возведения дома. Не помешает также прибавить к итоговой сумме компенсацию вреда не только материального, но и морального. Как известно, чем больше сумма, тем лучше для заявителя – суды нередко принимают решения о меньшей выплате.

Запастись терпением в любом случае придется – конкурсное производство почти никогда не длится меньше чем полгода, а в большинстве случаев затягивается на несколько лет.

Банкротство застройщика в Москве

Переход права собственности

Как ни парадоксально, иногда дождаться решения суда и окончания конкурсного производства легче, чем оформить в собственность жилье, которое не достроено, хотя закон предполагает и такой вариант решения проблемы с банкротством застройщика.

Всем желающим вселиться, наконец, в свои квартиры, предоставляется возможность сформировать жилищно-строительный кооператив, силами этого объединения заканчивается стройка, и дом нормально сдается в эксплуатацию, после чего процесс оформления собственности пойдет своим чередом.

Но такой формат могут себе позволить далеко не все сообщества дольщиков, поскольку требования к формированию подобной организации достаточно жесткие:

  • уставного капитала строительного кооператива должно быть достаточно для продолжения строительных работ;
  • в жилищно-строительный кооператив должно войти подавляющее большинство дольщиков;
  • недостроенный объект, включая землю под ним, должен стопроцентно принадлежать обанкротившемуся застройщику.

Нельзя сказать, что ЖСК создаются очень часто, но некоторые недостроенные дома действительно, «дотянуты» силами кооперативов. Это неплохой путь, но, скорее, только в том случае, если дом уже практически достроен, но еще не сдан.

Переход к новому застройщику: организовано и безболезненно

Если ДДУ заключался по всем новым правилам, и в ситуации банкротства оказался вполне известный и законопослушный застройщик, которого сложно заподозрить в мошенничестве, можно особо не дергаться, заявить о себе и посмотреть, какая именно компания станет достраивать дом. Далее стоит добиться встречи с новым застройщиком, задать ему необходимые уточняющие вопросы и уточнить график сдачи дома. После этого уже все дела придется вести с ним, забыв об обанкротившейся компании.

Банкротство застройщика в Москве

Итак, банкротство строительной компании, равно как и обвинения девелопера в мошенничестве, являются самым большим кошмаром для дольщика.

На самом деле, все уже отрегулировано законодательно, и если не поддаваться панике, а спокойно и последовательно предпринимать решительные шаги, потерь можно избежать.

Главная панацея от будущих бед заключается в самом договоре – это обязательно должен быть ДДУ, по всем правилам внесенный в реестр.

Если заключался какой-то другой договор, необходимо незамедлительно обращаться в судебные органы, хотя, нужно заметить, альтернативные документы не обеспечивают покупателю строящегося жилья такой защиты, как ДДУ.

Заключение

Конечно, принятие дольщиком соответствующих решений, а также действия, нужные для перехода к другому застройщику – все это сопровождается определенной нервозностью, требует времени и энергии, но таковы риски долевого строительства, которые, в общем, на данном этапе уже минимизированы.

Читайте также:  Обжалование незаконных действий сотрудников ГИБДД

Тенденция такова, что строительство с привлечением средств граждан совсем скоро должно уйти в прошлое, но, тем не менее, договора еще заключаются. А значит — есть люди, которые уже сейчас терпеливо ожидают свое жилье и проблема банкротства застройщика может оставаться для них актуальной еще достаточно долго.

Вс разъяснил права покупателей апартаментов при банкротстве застройщика

Совсем недавно Верховный cуд РФ сделал разъяснения, которые могут оказаться интересными многим гражданам, пострадавшим от непорядочных застройщиков.

Банкротство застройщика в Москве Банкротство застройщика в Москве

Апартаменты пользуются сейчас большой популярностью из-за своей относительной дешевизны. Но и проблем они могут принести… Виталий Белоусов/ ТАСС

Подобные дела — по всем проблемам обманутых дольщиков — высокая судебная инстанция рассматривает часто. Но на этот раз разъяснение касается так называемых апартаментов.

Это помещения, которые на юридическом языке называются не столь красиво и изысканно. Апартаменты — это нежилые помещения.

Но они пользуются повышенным спросом благодаря массированной рекламе и тому, что стоят они реально дешевле квартир. Но жить в них можно.

Покупая апартаменты, абсолютное большинство граждан даже не представляет, с какими юридическими трудностями им придется столкнуться, если стройка вовремя не закончится и они получат статус обманутых дольщиков.

Банкротство застройщика в Москве

Дольщики не вернут все платежи по кредиту при банкротстве застройщика

Почти рутиной стала ситуация, когда пострадавший дольщик требует через суд закрепить за ним оплаченную долю в недостроенном здании. Это куда выгоднее, чем просить деньги, которые за несколько лет с момента уплаты успели «потерять в цене».

Как правило, в подобных случаях в судах дольщики побеждают. Но это касается тех, кто вложил деньги в строительство квартиры, а застройщик обанкротился. А как быть дольщикам апартаментов? Они в последние годы также массово пошли в суды, требуя передать им помещения в недострое.

И столкнулись с непредвиденными проблемами.

Верховный суд в своем разъяснении сказал, что после введения процедуры банкротства застройщика несостоявшиеся собственники апартаментов могут предъявлять требования только в арбитражный суд.

А тот должен трансформировать требование таких дольщиков в денежное и залоговое требование с потерей любых надежд на получение своего апартамента от застройщика.

Эта ситуация в корне отличается от той, в которую попадают владельцы жилых помещений.

Вот главное, что сказал Верховный суд.

Дольщик, вложивший свои средства в приобретение нежилого помещения, по закону лишен возможности требовать от застройщика неденежного исполнения имущественного характера. В переводе на общепринятый язык — гражданин не может требовать передачи ему нежилых помещений в недостроенном доме. Дольщик, вложившийся в апартаменты, имеет только одно право — заявить денежное требование.

Еще один неприятный момент, на который обратил внимание Верховный суд. Если «банкротный» дом все же спустя время введен в эксплуатацию, т,о поскольку нежилое помещение не может быть передано покупателю в натуре, оно включается в конкурсную массу, и застройщик обязан зарегистрировать за собой право собственности на него.

Гражданин не может получить нежилое помещение в недострое

В таком случае право залога дольщика трансформируется далее, а именно: его требования становятся обеспеченными залогом не всех помещений в доме, а лишь того помещения, которое подлежало передаче по условиям договора участия в долевом строительстве.

В таком случае вопрос: в какой суд должен пойти дольщик с требованием о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде конкретного нежилого помещения? Вот, что сказал Верховный суд.

По Закону «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства все требования кредиторов по денежным обязательствам могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

Вс рф: дольщики апартаментов не смогут просить у застройщика-банкрота передачи им помещений в натуре

Банкротство застройщика в Москве

Верховный Суд Российской Федерации «разгромил» юридическую схему в защиту дольщиков-приобретаталей нежилых помещений, в том числе апартаментов, в банкротствах застройщиков: признать право собственности на долю в недострое в суде общей юрисдикции, а потом «предъявиться» в реестр кредиторов, хотя и с денежным эквивалентом своего права, но без отказа от исполнения ДДУ и с требованием о передаче помещения (Определение ВС РФ от 14 февраля 2019 г. № 308-ЭС18-15980, Определение ВС РФ от 19 февраля 2019 г. № 4-КГ18-92). ВС РФ указал, что после введения банкротной процедуры в отношении застройщика предъявлять такие требования можно только в арбитражный суд, который должен трансформировать его в денежное и залоговое с потерей любых надежд на получение своего апартамента от застройщика (в отличие от жилых помещений).

При этом ВС РФ специально подчеркнул следующее:

  • дольщик, вложивший свои средства в приобретение нежилого помещения, законодательно лишен возможности требовать от застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения);
  • именно поэтому статус дольщика «с нежилыми помещениями» фактически совпадает со статусом дольщиков, отказавшихся от договора;
  • и потому он имеет только одно право – заявить денежное требование;
  • следовательно, денежное требование такого дольщика сохраняет залоговый статус, причем независимо от того, заявлял ли он по своей инициативе соответствующее требование или нет (если только такой кредитор явно не выразил волю на отказ от залогового обеспечения или суд прямо не указал на отсутствие права залога в судебном акте). Нет никаких законных оснований полагать, что залоговое обеспечение в банкротстве застройщика сохраняется только в отношении жилых помещений;
  • если «банкротный» дом введен в эксплуатацию, то – поскольку нежилое помещение не может быть передано покупателю в натуре, – оно включается в конкурсную массу, и застройщик обязан зарегистрировать за собой право собственности на него. В таком случае право залога дольщика трансформируется далее, а именно: его требования становятся обеспеченными залогом не всех помещений в доме, а лишь того помещения, которое подлежало передаче по условиям договора участия в долевом строительстве (как единоличного залогодержателя, если только на данное помещение не установлены другие залоги третьих лиц).

По вопросу о том, в какой суд дольщику следует обращаться с требованием о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде конкретного нежилого помещения (доли в праве собственности на весь недострой), ВС РФ указал следующее:

  • согласно абз. 7 п. 1 ст. 126 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве)  с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства;
  • при этом согласно п. 1 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве, утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г., в случае, если исковые требования о признании права собственности на объект долевого строительства или на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства в силу Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей» предъявлены до вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, основания для отказа в принятии искового заявления или прекращения производства по делу отсутствуют, спор должен быть разрешён в порядке гражданского судопроизводства судом общей юрисдикции;
  • поэтому, если подобное требование предъявляется дольщиком в суд после вынесения арбитражным судом решения о признании застройщика несостоятельным, то спор подлежит разрешению арбитражными судами, причем независимо от того, в каком порядке и по какой процедуре проводится банкротство застройщика (в порядке параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве или в общем порядке);
  • поскольку надлежащим способом защиты права лица на нежилое помещение в незавершённом объекте по договору долевого участия является понуждение к исполнению обязательства в натуре (об обязании передать нежилые помещения), такое требование рассматривается по правилам ст. 308.3,ст. 398, п. 2 ст. 463, п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса с учётом особенностей, установленных законодательством о банкротстве;
  • ну а в ситуации, когда подобное требование носит реестровый характер, оно по смыслу разъяснений п. 34 постановления Пленума ВАС РФ от 22 июня 2012 г. № 35 подлежит трансформации в денежное (абзац 7 п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве).

Документы по теме:

Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

Квартира от застройщика-банкрота: дорого, долго, опасно

Вчера стало известно, что по подсчетам аналитиков РАСК, с рынка недвижимости могут уйти примерно 200 застройщиков. В зоне риска – средние и мелкие компании, сегодня они активно распродают квартиры в новостройках, чтобы нарастить денежную массу к 1 июля. Сколько новых обманутых дольщиков могут оставить эти застройщики, которые одной ногой банкроты – большой вопрос.

В чем суть проблемы?

Как вы знаете, с 1 июля изменится схема покупки квартир в новостройках. Если сегодня вы идете в банк, кладете деньги на аккредитив (откуда они перетекают на так называемый спецсчет), регистрируете в Росреестре ДДУ, и только после этого деньги уходят застройщику, то с 1 июля ваши денежки будут еще сильнее защищены.

Будет так: вы выбираете квартиру в новостройке, идете в банк, который будет работать в партнерстве с застройщиком по конкретно выбранному ЖК. (Сегодня вы можете пойти в любой банк, а летом уже только в определенный, который будет работать с застройщиком в связке по проекту). С застройщиком подписываете все тот же ДДУ (да, он никуда не денется, долевка изменится, но не исчезнет).

НО! Банк консервирует ваши денежки у себя на эскроу-счете до того момента, пока застройщик не построит дом полностью – то есть деньги банк строителям переведет лишь тогда, когда застройщик сдаст ЖК в эксплуатацию, а вам выдадут ключи на руки.

Надежно? Да! Потому что, если застройщик не справился со стройкой – деньги банк вам возвращает до копеечки.

Читайте также:  Незаконные комиссии банка

Новострой-М для вас нарисовал классную наглядную инфографику на эту тему. Сперва картинка про то, как покупают квартиры в новостройках сегодня.

А вот как будет с 1 июля 2019 года:

А рынку известны примеры, когда застройщик полностью дом построил, но на отделку подъездов денег уже не хватило – и все.

Он банкрот из-за нехватки каких-то копеек, дом не могут ввести в эксплуатацию, вы не можете получить право собственности, заселиться, оформить налоговый вычет…короче, даже на почти финальной стадии строительства застройщик может сделать «ой, все», а дольщики будут разводить руками «ну, как же так – дом же подведен под крышу!»

А вот так. Поэтому теперь застройщик получит деньги дольщиков, когда не просто подведет дом под крышу, но и внутри полностью отделает, сдаст Госкомиссии и введет ЖК в эксплуатацию – то есть получит все бумаги об этом. А если не справится – банк переведет вам назад все, что вы заплатили нерадивому застройщику.

Да, тут есть нюанс: вопрос стоимости денег. 3 миллиона рублей год назад и сегодня – это разные три миллиона рублей. Может быть, цены скакнут, и через два-три года (когда банк вернет вам деньги) – вы уже не сможете купить именно ту квартиру, именно такого метража, на который рассчитывали.

Но все-таки, согласитесь, лучше получить свои кровно заработанные назад в полном объеме, чем не получить ничего, как не получили обманутые дольщики долгостроев, которые теперь митингуют, снимают ролики для привлечения внимания властей и пишут письма Путину. У нас даже есть истории таких дольщиков, почитайте: «Как я купил свежий воздух в ипотеку на 15 лет» — рассказ обманутого дольщика ЖК «Валь д'Эмероль». 

«Хотели как лучше, а получилось, как всегда»

Словом квартира – дорогая покупка, а выбирать жилье грамотно и надежных застройщиков – умеют не многие.

 Вот чтобы избавить рынок от неграмотных инвесторов (то есть от обычных покупателей квартир в  новостройках), а себя от бесконечных митингов – власти и решили закрутить гайки застройщикам.

Поразмыслив, чиновники решили переложить функцию «инвестирую грамотно» на банкиров. Именно поэтому банки теперь будут хранить ваши денежки до момента полной сдачи дома.

  • Важно!
  • Сейчас цепочка на рынке новостроек выглядит так: дольщик-застройщик.
  • А будет вот так: дольщик-банк-застройщик.

Казалось бы – хорошая идея! Пусть банкиры, которые разбираются, куда и как инвестировать, что покупать, а что не покупать, умеют видеть некачественные бизнес-модели – отбирают застройщиков, которые действительно умеют строить! Пусть оставляют «в живых» лишь те новостройки, которые ликвидные, красивые и комфортные, а не просто кусок бетона с дырками для света!

Все именно так и задумывалось властями, когда они решили модернизировать долевку. Но не надо забывать, что мы с вами живем в России. Тут история «хотели как лучше, а получилось, как всегда» — стабильна.

Кто платит за банкет?

Вы, наверное, если дочитали до этого момента, уже задались вопросом: простите, а на какие шиши застройщик будет строить дом, если банк «заморозит» деньги дольщиков до счастливого момента сдачи ЖК в эксплуатацию?

Логично! И вот тут мы подходим к самому интересному (потерпите, немного осталось). Часть денег, конечно же, на стройку даст все тот же банк. Естественно под проценты – банку же тоже нужно зарабатывать, он не меценат.

А часть денег застройщик должен вложить в стройку сам – то есть иметь так называемые собственные средства. Согласно поправкам, денег у застройщика должно быть минимум 10% от стоимости стройки, а лучше 15%.

Это будет своеобразной гарантией финансовой устойчивости застройщика.

Ведь сегодня застройщики строят на бесплатные деньги дольщиков, а с 1 июля будут строить на платные деньги банков + свои заработанные ранее. Год назад, когда это стало известно, по рынку прокатились «плачи Ярославен», то есть застройщиков, которых такой расклад совсем не обрадовал – конечно, придется отстегивать банкам! Невыгодно!

Крупные застройщики поскрипели зубами и смирились, а вот мелки и средние пришли просто в панику. У них нет таких оборотов, как у крупняков, у них нет таких прибылей – как накопить на 10% от новой стройки? Где взять деньги? Да еще за такой короткий срок.

Часть финальная: грустная

И вот тут финальная и самая грустная часть нашего рассказа. Мелкие и средние застройщики сегодня активно демпингуют – проще говоря, распродают квартиры с большими дисконтами, устраивают акции и демонстрируют прочие чудеса щедрости.

А наши люди любят дешевый сыр, скидки, акции и так далее. Никто особо не задумывается сейчас, покупая квартиру на котловане – сможет ли застройщик завершить строительство. Люди радуются – что купили выгодно! Я – крутой инвестор! Я успел сэкономить! Ведь из каждого утюга сейчас доносится, что скоро-скоро цены на новостройки вырастут – покупай, торопись!

А вот эксперты рынка, которые давно работают в этой отрасли, смотрят на то, что сейчас происходит, и ужасаются. Они понимают, что вскоре по рынку прокатится новая волна обманутых дольщиков, что с рынка уйдет минимум 30% застройщиков, оставив за собой недострои по всей России.

Если уж нагнетать, то опираясь на факты, да?

Мы начали этот текст с цифр РАСКа (рейтинговое агентство стройкомплекса). Ими же и продолжим. Согласно отчету РАСК в 2018 году в России на разных стадиях банкротства находились 150 застройщиков, работающих по 214-ФЗ.

Аналитики отметили, что показатель вырос на 2% по сравнению с 2017 годом. Общая площадь объектов банкротящихся застройщиков составила 4,5 млн кв. метров (в 2017 году — 4,2 млн кв. метров). Казалось бы – всего 2%, вроде бы немного?

Однако под угрозой в 2018 году оказались еще 198 девелоперов — их кредиторы сообщили о намерении подать заявления о банкротстве. Эти застройщики строят 7,8 млн кв. метров жилья (861 объект или 136 тыс. квартир). И вот тут уже понятен масштаб катастрофы.

И это не гром среди ясного неба. Несколько месяцев назад Герман Греф, глава Сбербанка, предупреждал, что мелкие и средние застройщики уйдут с рынка. По его данным рынок лишится примерно 13 строительных компаний. Причина проста: банки не дадут им кредиты на новые стройки после 1 июля, потому что эти компании уже так сильно закредитованы, что им по текущим бы стройкам расплатиться.

Заместитель председателя Центробанка Ольга Полякова сказала, что 20% российских застройщиков – уже должники банков. Часть этих застройщиков не может расплатиться, т.к. находится в преддефолтном состоянии.  

Вслед за Грефом и Ольгой Поляковой Александр Плутник, генеральный директор госкомпании «Дом.РФ», сказал, что стройки примерно на 15 млн кв. метров могут остаться без банковских денег. Не нужно быть вещей Кассандрой, чтобы понимать: достраивать их будут долго.

Ну, скажете вы, Россия – страна большая, долгострой, если перефразировать Бродского, это то – что случается с кем-то другим, а мы тут в Москве и Подмосковье, все будет хорошо.

Вот тут руководитель Главгосстройнадзора Московской области Артур Гарибян может с вами не согласиться.

Месяц назад на форуме «Открытый диалог» он сообщил, что риск в отказе кредитования и появление обманутых дольщиков существует у 178 подмосковных застройщиков, а это – 61% от всех областных строителей.     

В Москве ситуация с обманутыми дольщиками и недостроями лучше, чем по области, но все же 10 проблемных объектов есть (это включая и Новую Москву). Лучше, но оговоримся: все-таки тревожная. Недавно аналитики подсчитали, что сроки сдачи в 45% новостроек Москвы, заявленных к вводу в 2018 году, были перенесены. 

Безусловно, власти будут все достраивать, искать компании-доноры, которые достроят и дома печально известной Urban Group, и «Царицыно», и ЖК «Легенду» в Новой Москве. Вопрос только в одном: когда все это будет достроено, учитывая, что все больше застройщиков летом могут обанкротиться, и рынок получит новые долгострои и обманутых дольщиков.

  1. В России насчитали 418 застройщиков-банкротов
  2. «С дешевым жильем в том виде, в каком оно существует сегодня, придется проститься»
  3. «Цыплят по осени считают, мы на рынке будем считать застройщиков весной 2020 года»

Дата публикации 12 марта 2019

Аdieu, дольщики: сотни строительных компаний уходят с рынка

Число застройщиков, чей бизнес оказался под угрозой из-за намерения кредиторов подать заявления об их банкротстве, за прошлый год выросло почти на 80%. Уже признанных несостоятельными девелоперов стало больше на 22%. Чем это обернется для строительного рынка, выясняли «Новые Известия».

По данным Рейтингового агентства стройкомплекса, оказавшиеся на грани ликвидации компании приступили к строительству 1,42 тыс. объектов, суммарная площадь которых составляет без малого 10 млн кв. м. Завершенных дел о банкротстве девелоперов в прошлом году стало на 22% больше – 184. Признанные несостоятельными компании возводили 839 объектов, площадь которых достигла 4,5 млн кв. м.

Для сравнения: в 2018 году банкротами было признано на 45% компаний меньше. Авторы исследования указывают, чаще всего банкротами становятся малые компании. В среднем каждый из признанных несостоятельными девелоперов строил объекты площадью 22,6 тыс. кв. м, причем у половины банкротов в работе находились объекты площадью до 10 тыс. кв. м.

Если бы не тысячи новых обманутых дольщиков, брошенных банкротами на произвол судьбы, то никого не жалко. Никого! Стройкомплекс так достал россиян, что провались он целиком в тартарары, никто не заплачет. По крайней мере, в столице. Претензии людей известны : кто так строит? Мегаполисы превращаются в настоящие гетто.

Люди берут ипотеку и селятся в бетонных колодцах, где нет школ, детских садов и поликлиник. В Москве даже на окраинах штампуют высотки, а не уютные дома для жизни.

Читайте также:  Банкротство банка

Дорогая земля? Аппетиты застройщиков? Больные представления девелоперов, в картину мира которых укладываются лишь миллионы квадратных метров, зачищенные от людей? К зачистке уже приступили: вчера в московском районе Раменки подручные застройщика ООО «Найоме-Инвест» ( связан с группой компаний «Ташир») избили депутатов Мосгордумы Екатерину Енгалычеву и Евгения Ступина, а также местных жителей, которые выступают против захвата детских учреждений на Мичуринском проспекте и строительства там жилого комплекса. Полиция молча наблюдала.

Нет слов. Причем, не только у горожан, сочувствующих пострадавшим. Не ответили на запросы СМИ и в самом «Ташире», и «Найоме-Инвест». Трудно сказать, в каком они шаге от банкротства, но социальное поведение бизнеса настолько бьет по глазам (в прямом смысле), что оставляет простор для любых прогнозов.

— Все это тоже надо держать в уме, если рассматривать такое явление как банкротство не только с точки зрения статистики, но и как социально- экономическй фактор, серьезно влияющий на все сферы жизни, — заявил «НИ» Антон Гутионтов, член рабочей группы при правительстве Московской области и вице-президент кампании «Новострой». — У каждого явления есть причины и следствия, и это вовсе не изменения правил игры для участников рынка и не принудительное введение эскроу-счетов для застройщиков в прошлом году. Стройкомплекс региона в его нынешнем виде – это перенаселенные хищниками джунгли, где более сильный кусает всех подряд, слабый либо отползает в кусты — переждать, либо сдается на милость победителя. Я бы еще сказал, что «слабый» далеко не всегда плохой. Небольшая компания может быть и опытной, и квалифицированной, и ответственной, но – закон рынка — всегда найдется доминирующий альфа-самец, который должен ее сожрать, чтобы монополизировать территорию.

Ок. Разогнали мелких хищников, а дальше что? А дальше вырос объем остановленного строительства — по оценкам Института развития строительной отрасли, на 57% — до 9,12 млн кв. м. Это порождает новую волну обманутых дольщиков.

В октябре прошлого года в стране насчитывалось около 200 тыс. дольщиков в зоне риска. По мнению представителя российской многопрофильной девелоперской компании ГК ФСК Ольги Тумайкиной, их число может вырасти до 400 тысяч из-за девелоперов, которые не смогли получить ни разрешение на достройку по старым правилам, ни кредит. В неопределенной ситуации находятся еще около 350 девелоперов.

Чтобы армия обманутых дольщиков не увеличилась в геометрической прогрессии, им, похоже, надо заказывать молебен правительству. Церковь в этом случае бессильна, потому что открыть эскроу-счета для девелоперов или еще раз поменять правила застройки, решается не на небесах, а в чиновничьих кабинетах.

При этом надо еще учитывать, что настроение «решальщика» зависит от того, в каком кабинете он сейчас сидит. Вот, допустим, Виталий Мутко: когда был вице-премьером, ратовал, чтобы все застройщики, независимо от своего размера, выполняли взятые перед дольщиками обязательствами, не плодили банкротств и несчастий. Едва став генеральным директором конторы ДОМ.

РФ Мутко назвал рост числа банкротств застройщиков в стране «незначительным» и не имеющим никакого отношения к переходу на проектное финансироование.

Простым смертным даже и не понять, а работает ли оно вообще. Корреспондент «НИ» недавно побывала на пресс-конференции по этой теме, так матерые эксперты, как только речь заходила об эскроу-счетах, которые должны были дисциплинировать застройщиков, а дольщикам гарантировать достройку жилья, начинали ерзать и отводить глаза.

Правило вроде бы действует с 1 июля прошлого года, но деньги граждан на банковских счетах держат всего 2% девелоперов. Крупным «заслуженным» застройщикам правительство по-тихому разрешило работать, как и раньше – напрямую с частными финансами — без посредничества банков. По таким условиям сейчас возводится 65 млн кв. метров новостроек из 103 млн.кв.

м, имеющихся в стране.

«Ни один системный застройщик в Москве не обанкротился из-за перехода на проектное финансирование, — сообщили «НИ» в пресс-службе Москомстройинвеста. (В скобках заметим: в настоящее время на территории Москвы осуществляют свою деятельность 270 девелоперов, которые привлекают средства населения).

Для лагеря «малых» игроков модель «эскроу» оказалась невыгодна. Почему? Потому что теперь деньги на реализацию приходится брать путём кредитования у банка под проценты. Не имея финансовой подушки, мало кто в состоянии выдержать такие затраты и избежать банкротства.

— Что касается исчезновения мелких застройщиков с рынка недвижимости, то это происходит как раз из-за невозможности получения проектного финансирования, — комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум». — Здесь связь прямая.

Большое количество застройщиков, особенно в регионах с низкой маржинальностью, не в состоянии получить проектное финансирование и открыть эскроу-счета в банках, что приводит к тому, что они вынуждены прекратить свою деятельность.

Происходит это из-за того, что маржинальность в субъектах РФ крайне мала и банковский сектор оценивает эти проекты как низкорентабельные, с неохотой предоставляя деньги для их реализации.

Ну вот и приплыли все и разом. Неэффективные компании, которые не обладают достаточными активами для создания экономически выгодных проектов ушли, строительная отрасль консолидировалась, а лучше сказать – продвинулась к монополизации, покупатели квартир как всегда остались ни с чем.

Вернее, с гарантиями государства, что по новому закону от банкротства застройщиков их подстрахуют региональные фонды защиты прав граждан, специально для этого сформированные.

Извините, «НИ» землю рыли, но не нашли пока ни одного примера по всей стране, чтобы рассказать как региональные фонды защитили дольщиков.

Также неизвестно, что делать с объемом остановленного строительства . Это, напомним, 9,12 млн кв. м или – для наглядности — более 3 тысяч проблемных домов от более чем тысячи строительных компаний по всей стране.

— Мы пожинаем плоды предыдущего периода, когда основными причинами банкротств были проблемы генподрядчиков, низкая ликвидность проектов, кассовые разрывы и ошибки в финансовых моделях», – масштабно оценивает происходящее управляющий партнер кампании «Векторстройфинанса» Андрей Колочинский.

И при этом соглашается, что нынешние банкротства – прямое следствие усиливающейся конкуренции на рынке недвижимости. По его мнению, застройщики, у которых был устаревший менеджмент и неправильная оценка инвестиционных перспектив, оказались в зоне снижающейся доходности и ушли в убыток.

В последнее время на строительном рынке процветает тенденция слияния компаний. Считается, что поглощение крупными холдингами более маленьких застройщиков выгодна обоим сторонам и приводит к консолидации капитала.

Но оптимисты не учитывают, что «малыши», как правило, имеют невыгодные локации, их стройки находятся на задворках городов или вовсе на расстоянии 20-40 км от деловых центров, архитектура и качество брошенного строительства — «колхозное» и не вызывает интереса у клиентов.

Вот если бы оно было у метро да в километре от Кремля!…

Эксперты призывают не волноваться. В ситуации нет ничего критичного. Генеральный директор РАСК Николай Алексеенко называет происходящее правильной зачисткой рынка. По его словам, напряжение во многих компаниях копилось годами, и вот «резинка лопнула».

Тем, у кого вместе с резинкой свалились штаны, дается шанс на спасение.

— Проблема в том, что с уходом мелких застройщиков усиливается диспозиция в географии жилищного строительства. Всё больше жилья строится в крупных городах, а все меньше в небольших, — объясняет член Рабочей группы «Единой России» Антон Мороз.

— Это беспокоит, поскольку Москва «не резиновая» и вытягивать национальный проект «Жильё и городская среда» только за счёт строительства в столице будет крайне сложно.

Мы надеемся на программу поддержки малых застройщиков, которые будут заниматься обеспечением строительств именно удаленных территорий.

Ну и напоследок занимательная статистика. Журнал Forbes дал оценку надежности российских застройщиков. Издание опубликовало список компаний, выручка от продаж которых за 2016–2018 годы превысила 50 млрд руб.

В топ-20 вошли: группа компаний ПИК (президент Сергей Гордеев); Etalon Group (гендиректор Геннадий Щербина); группа ЛСР (гендиректор Андрей Молчанов; Setl Group (гендиректор Ян Изак); «Брусника» (гендиректор Алексей Круковский; группа компаний «Самолет» (гендиректор Игорь Евтушевский; группа компаний ФСК (президент Владимир Воронин); группа компаний «Гранель» (гендиректор Ильшат Нигматуллин); группа компаний «Пионер» (гендиректор Леонид Максимов); «Инград» (президент Павел Поселенов); Инвестиционная группа «Абсолют»(гендиректор Андрей Косолапов); концерн ЮИТ (гендиректор Кари Каунискангас); группа компаний «Кортрос» (гендиректор Станислав Киселев); группа компаний МИЦ (гендиректор Даромир Обуханич); «Галс-Девелопмент» (гендиректор Виктор Адамов); MR Group (гендиректор Роман Тимохин); «Донстрой» (гендиректор Алена Дерябина); «Интеко»(президент Александр Николаев); «А101 Девелопмент» (гендиректор Игнатий Данилиди); Capital Group (гендиректор Валентина Становова).

Ради интереса с официального сайта правительства Москвы приводим топ-10 «НАДЕЖНЫЕ И ЛУЧШИЕ ЗАСТРОЙЩИКИ СТОЛИЦЫ» (по версии чиновников):

1. «Донстрой» 2. Сapital Group 3. «Лидер-Инвест» 4. «Крост» 5. ГК «Пионер» 6. «А101 Девелопмент» 7. «MRGroup» 8. МИЦ 9. INGRAD 10. «ПИК»

Не нашли среди лучших застройщиков ООО «Найоме-Инвест» из группы компаний «Ташир», чьи охранники отметелили на Мичуринском проспекте жителей и депутатов Мосгордумы? Это недоразумение. Компания отличилась позже, чем московское правительство составило свой рейтинг. В следующий раз, будем надеяться, компанию отметят по заслугам.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *